Meikarta, Megaproyek Raksasa dengan Proses Bisnis yang Kerdil

1
284
Wakil Gubernur Jabar Deddy Mizwar alias Jenderal Naga Bonar dengan tegas dan konsisten menganggap proyek Meikarta adalah ilegal, sehingga hingga detik ini belum memberikan rekomendasi

Nusantara.news, Jakarta – Persoalan pembangunan megaproyek Meikarta masih menjadi polemik nasional. Sebab di satu sisi Lippo Group merasa berhak membangun, memasarkan dan menjual proyek propertinya, di sisi lain Pemprov Jawa Barat menilai proyek itu ilegal.

Muara masalah Meikarta adalah ketika Lippo Group dengan gencar memasarkan produk apartemen dan kompleks perumahan berikut kelengkapannya. Lippo Group merasa sudah mendapat izin dari Pemerintah Kabupaten Bekasi, namun diakui belum mendapat rekomendasi dari Pemprov Jawa Barat.

Namun, gegap gempitanya pemasaran Meikarta, memasang iklan rutin 5 halaman full colour di belasan media cetak utama, website, radio, televisi dan baliho-baliho yang luar biasa megah. Kabarnya Lippo menyiapkan sekitar Rp2,7 triliun untuk media campaign hingga akhir 2017.

Izin bertahap

Tak bisa dipungkiri, Meikarta sejatinya adalah megaproyek raksasa, dimana proyek ini akan menghabiskan 500 hektare lahan. Dalam proses pembiayaanya melibatkan kurang lebih 21 investor dan proses pembangunan akan melibatkan 30 kontraktor.

Kehadiran Meikarta diduga akan dapat menggenjot pertumbuhan industri properti dan bahkan akan menyerap ribuan tenaga kerja. Sehingga pasar properti yang sedang lesu diharapkan dapat bergairah kembali.

Rencananya desain bangunan di Meikarta akan mewakili desain bangunan unggul yang ada di dunia. Kalau Kota Wisata mewakili desain bangunan kota-kota besar tertentu, maka Meikarta akan didesain seluruh bangunan properti terbaik di dunia akan diadopsi. Yang menarik, mobilitas warga Meikarta nantinya akan dibantu oleh monorail di internal lingkungan dan akan dilalui jalur kereta semi cepat Jakarta-Bandung.

Meikarta adalah gabungan dari rumah hunian dengam berbagai corak, apartemen yang mengusung berbagai gaya arsitek dunia, gedung pencakar langit seperti di Amerika dan Dubai. Pendek kata, ini adalah satu lingkungan megaproyek hunian yang menampung berbagai strata ekonomi bagi penghuninya.

CEO Meikarta Ketut Budi Wijaya mengungkapkan secara historis perizinan di Cikarang—tempat Meikarta dibangun—adalah kewenangan Pemkab Bekasi, karena memang Cikarang ada di wilayah Pemkab Bekasi.

Tapi pada 2014, keluar Peraturan Daerah (Perda) Pemprov Jawa Barat Nomor 12/2014 tentang Pengelolaan Pembangunan dan Pengembangan Metropolitan dan Pusat Pertumbuhan di Jawa Barat.

Dalam Perda itu Pemprov Jabar mengatur tata kota peruntukan wilayah Jawa Barat, termasuk Cikarang. Pemprov Jabar sudah mencanangkan konsep twin metropolitan, yaitu pengembangan Bekasi, Karawang, Cirebon dan sekitarnya. Selain itu mengembangkan Bogor, Depok dan sekitarnya.

Tapi, menurut Ketut, Perda itu aturan baru dan belum tersosialisasi di Pemkab-Pemkab, tapi akan ada sinkronisasi tata kota. Menurutnya Pemkab Bekasi tidak ada masalah karena Lippo sudah mengantungi izin penggunaan lahan, termasuk proyek Orange Country, salah satu proyek Lippor Group.

Orange Country mendapat izin 350 hektare, saat ini bahkan landbank-nya naik sekitar 400 hingga 500 hektare. Jadi sudah ada izin dari Pemkab, sedangkan dengan Pemprov Jabar tinggal dikomunikasikan dan dikoordinasikan. Sehingga Meikarta maupun Orange Country adalah bagian dari 3.250 hektare izin prinsip yang diberikan kepada Lippo Group.

Areal seluas itu adalah untuk kawasan industri, komersial dan pemukiman. Sekarang Lippo mau ngebut pengembangan pemukiman, karena pengembangan kawasan industri sudah habis terjual. Untuk kawasan komersial sudah terbangun mall, rumah sakit, hotel dan pendukungnya.

“Kalau merujuk ke izin prinsip yang diberikan ke kami 30 tahun lalu, kami malah utang kewajiban ke Pemkab untuk pengembangan pemukiman. Sekarang lah saatnya kami kembangkan,” jelas Ketut.

Pada dasarnya, menurut dia, Meikarta dibangun di lokasi yang sudah berizin sekitar 84 hektare. Adapun untuk mencapai izin 500 hektare, maka diperlukan waktu dan akan diurus secara bertahap.

Mendagri marah

Berdasarkan informasi dari Lippo Group, Menteri Dalam Negeri Tjahjo Kumolo ikut berkomentar tentang megaproyek Meikarta. Tjahjo mengatakan pembangunan Meikarta terhambat aturan. Sebelumnya.

“Jangan seperti Meikarta, izin dari bupati sudah ada, terhambat karena dilarang Wakil Gubernur Jawa Barat. Padahal belum ada peraturan gubernur yang mengatur masalah ini. Saya kira ini harus dicermati bersama,” ujar Tjahjo beberapa hari lalu.

Kewenangan memberikan izin kepada para pengembang berada di tangan bupati dan wali kota. Alasannya, kepala daerah adalah pihak yang memahami wilayah yang dipimpinnya. Karena itu, menurut Tjahjo, peraturan daerah yang disusun dengan baik merupakan kewenangan pemerintah daerah.

“Secara prinsip, investasi di daerah ini harus didukung penuh dengan kewenangan penuh, sesuai dengan aturan yang ada adalah bupati dan wali kota. Soal adanya peraturan gubernur, saya kira itu seharusnya menyesuaikan, justru tidak menghambat. Ini adalah hal yang menjadi penting sekali,” kata Tjahjo.

Tjahjo melanjutkan, saat ini banyak sektor swasta yang ingin memajukan daerah. Swasta ingin membangun, tapi masih banyak hambatan yang berkaitan dengan perizinan, kebijakan, bahkan ada kebijakan yang harus dicermati bersama.

Jika ada peraturan daerah yang dianggap masih menghambat perizinan dan peran swasta, Tjahjo meminta hal itu dievaluasi. Hal itu sesuai dengan arahan Presiden Joko Widodo agar dapat memberdayakan swasta.

Belum tahu

Wakil Gubernur Jabar Deddy Mizwar berpendapat Mendagri belum sepenuhnya memahami persoalan Meikarta, sehingga menganggap Pemprov Jabar menghambat investasi.

“Pak Mendagri belum tahu masalahnya, kurang mendalami. Bagus, semua harus dipercepat. Saya setuju, tapi harus diteliti dulu masalahnya. Jangan cepat malah menjadi fatal,” kata Deddy.

Aktor Jenderal Nagabonar itu mengatakan Pemprov Jabar belum bisa memberikan rekomendasi perizinan proyek Meikarta, Lippo Group memproses izin ke Kabupaten Bekasi. Sebab, saat ini masih dibahas persetujuan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) daerah tersebut.

“RDTR Kabupaten Bekasi kan belum selesai. Itu dulu kami lihat. Belum selesai, (Kabupaten Bekasi) sudah mengajukan RDTR tapi masih kami teliti lagi,” katanya.

Menurut Deddy, pengembangan proyek properti Meikarta, yang disebut-sebut akan mengambil lahan relatif besar, itu perlu dipastikan dulu peruntukan ruangnya. Kabupaten Bekasi sudah mengirim semua dokumen rancangan RDTR untuk mendapat persetujuan pemerintah provinsi.

Pernyataan Deddy didukung oleh Kepala Prasarana Wilayah dan Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kabupaten Bekasi, EY Taupik. Duduk masalah Meikarta harus diurut dari 1996.

Saat itu Lippo Group—milik konglomerat Mochtar Riady–telah memiliki rancangan utama (masterplan) di kawasan tersebut lewat izin lokasi dari Pemprov Jabar. Izin ini sebagai bagian dari pengembangan Lippo Cikarang. Waktu itu belum ada istilah Meikarta.

“Nah, setelah itu dia mengajukan sekarang, tapi karena sudah terlalu lama, ini ada yang sesuai, ada yang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kita. Nah, yang tidak sesuai ini masih belum kita keluarkan izinnya,” menurutnya.

Taupik menyatakan tak semua dari total lahan 360 hektare milik Lippo untuk proyek Meikarta memenuhi RTRW Kabupaten Bekasi. Kawasan itu ada yang memang untuk pengembangan kawasan hunian, tetapi ada sebagian lain untuk zona pengembangan kawasan industri.

Dari jumlah itu, Lippo mengajukan izin seluas 140 hektare. Tapi yang lolos untuk izin peruntukan lahan hanya 84 hektare. Tapi dalam brosur iklan dan leaflet yang beredar Lippo mencantumkan Kota Baru Meikarta seluas 500 hektare.

Taupik menyebut angka itu keliru. Luas lahan yang diajukan Lippo Group sejak awal hanya 360 hektare—setara 4,5 kali luas taman monumen nasional (Monas).

Di sisi lain, dengan hanya bermodal izin peruntukan penggunaan tanah seluas 84 ha, Lippo dengan jualan merek “Meikarta” tidak serta merta bisa menggarap bangunan fisik, baik untuk sentra permukiman maupun bisnis. Meikarta harus mengantongi izin lain, di antaranya, izin lingkungan, lalu lintas, air, limbah, hingga izin konstruksi.

Semua izin ini masih dalam proses evaluasi di tangan Pemkab Bekasi, dan menunggu rekomendasi dari Pemprov Jabar karena proyek ini dianggap “strategis.”

“Sertifikat tanah sudah dikuasai, tapi Lippo tidak memiliki de jure (kekuatan hukum) untuk membangun,” kata Taupik.

Selain luas lahan yang digelembungkan, nama megaproyek “Kota Baru Meikarta” pun jadi perkara.

Lippo Group, menurut Taupik, hanya memakai bendera Lippo, bukan secara terang-terangan menyebut “Kota Baru Meikarta”—sebagaimana dalam iklan mereka—saat mengajukan izin peruntukan lahan dan konstruksi.

Pemkab Bekasi sempat kaget saat tahu ada pembangunan proyek bernama Meikarta di daerahnya. Sampai-sampai mereka ditegur oleh Pemprov Jawa Barat.

“Kenapa investasi segitu gedenya Jawa Barat enggak dilaporin? Siapa itu Meikarta?” ujar Taupik menirukan teguran tersebut kepada Tirto.

Sampai di sini jelas ada beberapa pelanggaran yang dilakukan Lippo Group dan kurang didalami oleh Mendagri. Pertama, Lippo melakukan mark up luasan wilayah yang dikuasainya. Di sini ada unsur penipuan kepada konsumen dengan mengatakan luasan wilayah yang akan dibangun 500 hektare.

Kedua, prasyarat berupa perizinan untuk membangun sebuah hunian belum sepenuhnya dimiliki, seperti izin lingkungan, lalu lintas, air, limbah, hingga izin konstruksi. Dan itu diakui sendiri oleh CEO Lippo Group James Riady, bahkan ia meminta maaf untuk ketidaklengkapan perizinan tersebut.

Tidak mungkin Lippo tak mengerti soal perizinan, sehingga ada spekulasi yang menyatakan bahwa memang begitulah tabiat Lippo di berbagai peristiwa bisnis kurang menghormati governance.

Ketiga, aktivitas iklan Meikarta di sejumlah media yang berlebihan itu menurut Ombudsman merupakan bagian dari pemasaran. Hal itu jelas melanggar UU Nomor 20/2011 tentang Rumah Susun.

Dalam Pasal 42 ayat (2) UU Nomor 20/2011 disebutkan, pemasaran dapat dilakukan jika pengembang telah memiliki kepastian peruntukan ruang, hak atas tanah, status penguasaan rumah susun, perizinan pembangunan rumah susun, serta jaminan pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.

“Bagi kami sekali lagi itu adalah marketing dan tidak boleh dilakukan sebagaimana di UU Nomor 20/2011. Itu salah,” kata Alamsyah Saragih, Komisioner Ombdusman.

Keempat, Lippo mengklaim telah lebih dulu membuat rencana besar pembangunan kawasan (dulu belum muncul nama Meikarta), namun kemudian muncul Rencana Detil Tata Ruang (RDTR) dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Pemkab Bekasi. Harusnya Lippo menyesuaikan RDTR dan RTRW Pemkab Bekasi, bukannya dibalik RDTR dan RTRW yang harus mengikuti rencana besar pembangunan kawasan Lippo.

Kelima, pembangunan dan pemasaran yang gencar tanpa dilengkapi izin Amdal, IMB dan rekomendasi Meikarta, jelas Lippo telah menginjak-injak kedaulatan dan kehormatan Pemkab Bekasi dan Pemprov Jawa Barat.

Boleh jadi Lippo mengangkangi Pemkab Bekasi dan Pemprov Jawa Barat karena merasa sudah punya cantolan politik nasional, maklum boleh jadi  Lippo sebagai sponsor besar. Sehingga bisa seenaknya membangun tanpa izin, promosi tapi melanggar peraturan yang ada. Jika isi Republik Indonesia seperti Lippo, dijamin Indonesia cepat bubar. Indonesia ada dan besar lantaran penghuninya saling menghormati dan taat azas serta taat aturan.

Atas dasar pelanggaran-pelanggaran tersebut di atas, jelas bahwa Lippo Group terbiasa melakukan proses bisnis yang kerdil, kurang menghargai Pemprov, bahkan kurang menghargai good corporate governance (GCG). Tapi harus diakui, ide Meikarta adalah ide besar, sebuah megaproyek raksasa yang patut diacungkan jempol.

Hanya saja kerdilnya proses bisnis yang ditempuh, seolah ide raksasa, dengan uang besar, dan ambisi besar itu tenggelam ditelan zaman.[]

1 KOMENTAR

  1. First of all I want to say terrific blog! I had a quick question that I’d like to ask if you do
    not mind. I was interested to find out how you
    center yourself and clear your thoughts before writing.
    I’ve had a hard time clearing my mind in getting my thoughts out there.
    I do take pleasure in writing but it just seems like the first 10 to 15 minutes are
    lost simply just trying to figure out how to begin. Any ideas or tips?

    Appreciate it!

Berikan Komentar anda!

Please enter your comment!
Please enter your name here