Mewujudkan Janji Gubernur Jakarta Terpilih:

Rumah DP Rp0, Terkendala Lahan dan Dana

0
62

Nusantara.news, Jakarta – Akhirnya, Anies Baswedan dan Sandiaga Uno atau yang lebih populer sebagai paslon Anies-Sandi cagub DKI nomor 3 itu bisa melenggang menjadi Gubernur dan Wagub DKI-1 setelah mengalahkan rivalnya, Ahok-Djarot (menurut  Real Count sementara KPU pada 20 April 201, Ahok-Djarot 43,78%, Anies-Sandi 56,22% ).

Tetapi, belum lagi penghitungan resmi dari KPU berakhir, sudah banyak warga yang mulai menagih janji-janji kampanye Anies-Sandi yang terhitung banyak itu.  Di antara item janji yang ramai menjadi pembicaraan warga Jakarta adalah rumah tanpa down payment (DP) alias DP Rp0,0.

Janji Anies-Sandi dalam kampanyenya untuk memberikan rumah bagi warga miskin tanpa DP seharga Rp 350 juta, sempat mengundang polemik di kalangan masyarakat, termasuk dunia properti dan perbankan. Sehingga memunculkan pertanyaan, apakah mungkin direalisasikan mengingat secara prosedural, banyaknya hambatan dalam soal administrasi pertanahan, kebijakan perbankan, skema pembiayaan, dan sebagai.

Diketahui, saat ini backlog perumahan di DKI sudah mencapai  sekitar 1,3 juta rumah tangga yang belum memiliki rumah. DKI Jakarta tercatat sebagai provinsi kedua dengan backlog perumahan terbesar di Indonesia, merujuk riset Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2014. Di sisi lain, menurut data BPS DKI, jumlah penduduk miskin pada 2016 telah meningkat menjadi 384.300 orang atau 3,75 persen dari tahun sebelumnya yang pada September 2015 mencapai 368.670 atau 3,61 persen dari total jumlah penduduk DKI Jakarta. Artinya ada peningkatan sebesar 15.630 orang atau meningkat 0,14 poin.

Janji Anies-Sandi dalam hal pengadaan rumah tanpa uang muka tersebut boleh dibilang merupakan janji yang “ngeri-ngeri sedap”. Pasalnya, untuk pengadaan rumah murah seharga Rp350 juta per unit untuk memenuhi backlog 1,3 juta rumah, selain memerlukan lahan yang besar juga biaya yang tidak sedikit. Yang menjadi pertanyaan, bagaimana skema pembiayaan tersebut?

Jika harga satu unit rumah Rp 350 juta sedangkan backlog rumah di DKI mencapai 1,3 juta maka dana yang dibutuhkan mencapai jumlah Rp455 triliun. Jika target itu harus dicapai selama satu periode (5 tahun), maka pertahunnya butuh dana Rp91 triliun.

Kalau pembiayaannya ditanggung APBD, jelas mustahil. Sebab APBD DKI Jakarta tahun 2017 hanya sekitar Rp70,91 triliun.

Jika gubernur baru nanti tidak bisa mengandalkan APBD DKI, dari mana lagi sumber dananya? Sementara, kalau mengandalkan dana perbankan, bank mana saja yang bersedia bekerja sama mengucurkan KPR-nya? Apalagi, perumahan yang akan dibangun adalah berbentuk subsidi pemerintah, sedangkan dunia perbankan tak lepas dari cara berpikir komersil.

Katakanlah bank pemerintah daerah seperti Bank DKI bersedia, lantas apakah sudah sesuai dengan peraturan Bank Indonesia (BI) mengenai uang muka pembiayaan rumah nol rupiah?  Soalnya, perbankan harus mematuhi peraturan BI terkait batas maksimal Rasio Loan to Value (RLTV), dalam hal ini, harga rumah yang maksimal bisa ditanggung oleh kredit bank sebesar 85 persen dari total harga rumah. Sedangkan sisanya yang 15 persen harus dibayar nasabah pengaju KPR dalam bentuk uang muka. Singkat kata, seperti yang pernah dikatakan Direktur Konsumen PT Bank Rakyat Indonesia Tbk (BRI) Sis Apik Wijayanto, bahwa program Anies-Sandi tak akan berjalan tanpa mendapat restu dari Bank Indonesia.

Rasa pesimisme Sis Apik memang pernah dilontarkan, bank manapun tidak ada yang berani menggelontorkan fasilitas tersebut, khusus untuk warga DKI Jakarta. Sis Apik lebih jauh memberikan contoh, bahwa untuk penalangan pembelian rumah bagi masyarakat menengah ke bawah lewat KPR Sejahtera (KPRS), tetap saja  masalah kebijakan pembiayaan pun diserahkan ke masing-masing bank. Tetap saja ada batas plafon kredit yang bisa diberikan bank untuk setiap daerah. Sekarang ini, maksimal plafon kredit program KPRS maksimal Rp 130 juta.

Gubernur BI Agus Martowardojo mengatakan, program itu menyalahi aturan DP KPR sebagai yang ada dalam Peraturan BI (PBI) No.18/16/PBI/2016 mengenai Rasio Loan to Value (RLTV).Tapi Anies menyanggah, aturan tersebut tak berlaku jika kebijakan rumah tanpa DP adalah program pemerintah provinsi. Anies bertahan bahwa hal itu tidak menyalahi aturan jika termasuk dalam program pemprov, karena hal itu sudah diatur dalam Pasal 17 PBI No.18/16/PBI/2016.

Bagi Anies,  pasal yang dimaksud di atas cukup menguatkan alasannya, karena pada Pasal 17 tersebut bunyinya mengamanatkan : “Kredit atau pembiayaan dalam rangka pelaksanaan program perumahan pemerintah pusat dan/atau pemda sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, sepanjang didukung dengan dokumen yang menyatakan, bahwa kredit atau pembiayaan tersebut merupakan program perumahan pemerintah pusat dan/atau pemerintah daerah dikecualikan dari ketentuan ini dengan tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian dan peraturan perundang-undangan terkait yang berlaku.”

Namun, sang Wagub Terpilih Sandiaga Uno adalah pengusaha sukses. Siapa tahu dia punya skema pembiayaan yang belum terungkap kepada publik. Menurut Sandi, kas daerah akan digunakan sebagai dana talangan uang muka Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sehingga warga Jakarta bisa memiliki rumah tanpa harus menyediakan DP. Rencana Sandi tersebut adalah untuk menepis rasa pesimisme  Direktur Konsumen BRI Sis Apik Wijayanto yang mengatakan, mustahil bagi perbankan manapun untuk berani memberikan fasilitas DP rumah no rupiah tanpa restu bank sentral.

Lebih jauh, Sandi mengatakan, program rumah tanpa DP bagi warga Jakarta bisa dieksekusi selama mendapat persetujuan Dewan perwakilan Rakyat Daerah (DPRD). Agar bisa terlaksana, program tersebut perlu dipayungi hukum khusus berbentuk Perda. Sandi sendiri memperkirakan setidaknya butuh waktu sekitar satu tahun untuk menyusun Perda bersama DPRS DKI Jakarta. Dengan restu DPRD, Pemprov DKI akan lebih mudah menggunakan APBD. Perda inilah yang nantinya akan memberikan ruang bagi Pemprov menerbitkan program rumah dengan DP nol rupiah.

Menurut Sandi, target dari program rumah DP nol rupiah ini ialah untuk mengurangi backlog dari antrian mendapatkan rumah murah yang jumlahnya lebih dari 300 ribu unit. setidaknya, selama 5 tahun, targetnya bisa mengurangi sekitar 80 persen.

Selain masalah sumber dana, persoalan lain adalah ketersediaan lahan yang bisa dimanfaatkan untuk itu, mengingat semakin langkanya tanah di Jakarta. Kalaupun ada tanahnya, harganya sudah setinggi langit.

Masalah sulitnya lahan di Jakarta dan harganya yang semakin selangit sudah lama dialami oleh para pengembang yang hingga akhirnya mereka lebih memilih ke pinggiran atau perbatasan Jakarta. Kalau toh masih ada lahan kosong yang tidak seberapa luasnya, tentulah para pengembang lebih memilih membangun model perumahan susun/apartemen (vertikal) ketimbang rumah tapak (horizontal).

Pilihan lain memang ada, yakni lahan kosong aset Pemprov Jakarta. Tetapi, kondisi faktualnya, banyak yang dikuasai warga secara ilegal. Hal ini tentu membutuhkan waktu dan energi tersendiri pula untuk menyelesaikannya.

Menurut Kantor Pengelolaan Aset Daerah (KPAD) Jakarta, hasil pemantauan sementara, dari total 1.208.491 meter persegi atau sekitar 120 hektar lahan yang dikuasai warga, baru sekitar 42 hektar yang sudah dipasangi plang. Menurut Kepala KPAD Jakarta Timur Riswan Sentosa, jumlah aset yang dikuasai diperkirakan akan terus bertambah, sebab penguasaan aset lahan oleh warga masih banyak yang belum terungkap.

Di lain sisi, jika memang Pemprov bermaksud ingin menggunakan lahan demi kepentingan umum, harus melalui prosedur administrasi tersendiri seperti yang termaktub di dalam beberapa peraturan perundang-undangan pertanahan seperti misalnya yang diatur di dalam Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

Dalam Perpres ini, pada Bab II Pasal 3 ayat (1) menyatakan, “Setiap Instansi yang memerlukan tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum membuat rencana Pengadaan Tanah yag didasarkan pada: a.Rencana Tata Ruang Wilayah; dan b. Prioritas Pembangunan yang tercantum dalam: 1.Rencana Pembangunan Jangka Menengah; 2. Rencana Stategis; dan 3.Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan.

Selanjutnya, pada ayat (2) menyatakan, “Rencana Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dapat disusun secara bersama-sama oleh Instansi yang memerlukan tanah bersama dengan instansi terkait atau dapat dibantu oleh lembaga profesional yang ditunjuk oleh Instansi yang memerlukan tanah”.

Selain itu juga, pada Pasal 4 menegaskan Rencana Tata Ruang Wilayah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1.a) didasarkan atas: a.Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional; b. Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi; dan/atau c. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota.

Di dalam peraturan lainnya, yakni yang menyangkut kewenangan pemberian hak atas tanah  dilaksanakan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN sesuai dengan ketentuan Pasal 13 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah Negara, yang menyatakan bahwa: Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional menetapkan pemberian hak atas tanah yang diberikan secara umum.

Selanjutnya, Pasal 14 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah Negara, yang menyatakan bahwa : Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional memberikan keputusan mengenai pemberian dan pembatalan hak atas tanah yang tidak dilimpahkan kewenangannya kepada kepala kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi atau Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya sebagaimana dimaksud dalam Bab II dan Bab III”.

Program mulia ini memang dahsyat, jika terwujud. Namun, jalan merealisasikannya sangat tidak mudah. []

Berikan Komentar anda!

Please enter your comment!
Please enter your name here